某位不愿具名的開發(fā)商分析，松江九亭后續(xù)宅地供應(yīng)有限，加上松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊出讓總面積超過12萬平方米，未來可以打造頗具吸引力的產(chǎn)品。以8011元/平方米的樓板價(jià)成交，松江區(qū)北楊1號(hào)地塊可以說“有利可圖”。但該地塊總價(jià)較高，所以開發(fā)商還是較為謹(jǐn)慎。 

　　據(jù)了解，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊吸引了17家開發(fā)商領(lǐng)取申請(qǐng)書，有3家開發(fā)商參與競(jìng)買。

　　開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎

　　上海象嶼網(wǎng)站顯示，該公司是大型國(guó)有企業(yè)廈門象嶼集團(tuán)的全資子公司【編注：今年8月，*ST夏新更名象嶼股份(600057)，象嶼集團(tuán)成為其控股股東】，注冊(cè)資本3億元，總資產(chǎn)逾40億元，在上海及江蘇有多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，擁有7家全資或控股管理的子公司。2003年起，上海象嶼及下屬控股公司在上海區(qū)域累計(jì)開發(fā)及在建項(xiàng)目面積超過100萬平方米。

　　此前，上海象嶼在松江九亭開發(fā)的知名住宅項(xiàng)目包括象嶼都城、象嶼名城等。

　　上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局網(wǎng)站顯示，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊東至竹港河，南至康城小區(qū)，西至規(guī)劃幼兒園，北至滬杭高速公路。出讓面積為120662.9 平方米，容積率為1.5，為普通商品房用地。

　　方方地產(chǎn)提供的研究報(bào)告顯示，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊處于九亭鎮(zhèn)東南角，位于滬杭高速公路與閔行康城居住區(qū)之間。近年來，松江九亭板塊已少有住宅用地推出，此前松江區(qū)推出的地塊多集中在松江新城和老城區(qū)域。

　　方方地產(chǎn)昨日提供的報(bào)告顯示，松江北場(chǎng)1號(hào)地塊周邊的在售項(xiàng)目頗多，單價(jià)多在2萬元左右。其中，象嶼名城均價(jià)在18001元/平方米。

　　克而瑞上海事業(yè)部總監(jiān)付琦分析，從近期滬上出讓地塊的成交價(jià)格看，用地成本加上建安成本比，已接近周邊在售項(xiàng)目，說明開發(fā)企業(yè)對(duì)未來一兩年樓市價(jià)格走向比較保守。這與當(dāng)前調(diào)控環(huán)境下，開發(fā)商控制資金及不看好銷售市場(chǎng)有關(guān)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔認(rèn)為，大體量地塊開發(fā)完成后，可根據(jù)市場(chǎng)情況分批逐步推出產(chǎn)品，價(jià)格可操作空間較大，該土地8011元/平方米的樓板價(jià)相對(duì)周邊區(qū)域在售新盤2萬元/平方米以上的售價(jià)，性價(jià)比更高。

　　起始價(jià)下調(diào)兩成

　　值得指出的是，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊曾經(jīng)出現(xiàn)在今年5月的滬告字(2011)第43號(hào)土地出讓公告中。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊當(dāng)時(shí)吸引了19家開發(fā)商領(lǐng)取競(jìng)買書。此后的6月3日，上海市規(guī)土局發(fā)布公告，宣布應(yīng)出讓人要求而“終止”該地塊掛牌出讓。

　　據(jù)此前的43號(hào)公告的內(nèi)容，北場(chǎng)1號(hào)住宅用地最初的掛牌起始價(jià)達(dá)15.95億元。此次松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)在滬告字(2011)107號(hào)公告中再度推出，掛牌起始價(jià)已經(jīng)降低至12.7億元，下調(diào)逾兩成。

　　中原地產(chǎn)昨日提供的分析報(bào)告稱，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊此番二度推出，容積率由當(dāng)初的1.8改為1.5，此外，原本規(guī)劃內(nèi)的幼兒園也被“剔除”。因此，地塊最新的出讓面積有所減少，底價(jià)下調(diào)當(dāng)與此有關(guān)。

　　前述中原地產(chǎn)的分析報(bào)告還指出，松江區(qū)北場(chǎng)1號(hào)地塊容積率下調(diào)帶來的一種可能性是，競(jìng)得人可以適當(dāng)安排部分低密度住宅，從而創(chuàng)造更高的商業(yè)價(jià)值。

　　此外，同一天，金山區(qū)張堰鎮(zhèn)東風(fēng)路以東松金公路以北地塊也順利出讓。上海盛堰實(shí)業(yè)有限公司以近160%的溢價(jià)率摘得該地塊，成交價(jià)0.129億元，樓板價(jià)2549元/平方米。出讓公告顯示，該商業(yè)地塊出讓面積為2135.7平方米，容積率為2.4，起始價(jià)僅476萬元。

　　對(duì)此，上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍稱，7月以來，上海土地市場(chǎng)能再迎高溢價(jià)地塊，這歸因于其超低的起拍價(jià)。